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He tenido la ocasión de terminar recientemente un curso titulado “Política del suelo y de la vivienda”, impartido por el Centro de Políticas del Suelo y Valoraciones (CPSV) de la Universitat Politècnica de Catalunya, dirigido por el experto en la materia Josep Roca Cladera, y en el que los asistentes hemos tenido la oportunidad de recabar las experiencias, opiniones y conocimientos de algunos de los mejores especialistas en esta disciplina, como son Julio Rodríguez López, o Francisco Javier Burón Cuadrado.

A lo largo del curso, se ha expuesto el amplio abanico de elementos que se debe tener en consideración, a la hora de analizar y emitir un juicio sobre la situación del acceso a la vivienda en el estado español. A modo de “nota escrita” que me sea útil para intentar agrupar, sintetizar y dar coherencia a todos estos aspectos, me he propuesto escribir una serie de entradas.  

 

1. Introducción. Una base de partida.

La vivienda podría decirse que es una infraestructura necesaria para el desarrollo de una vida digna en la sociedad actual. Partiendo de ésta base, parece lógico pensar que todos los estados modernos en los que existe un “estado del bienestar” consolidado y una preocupación por lograr unos mínimos en la calidad de vida de todos sus ciudadanos, el acceso a la vivienda (por tratarse de un pilar “central” de esa calidad de vida) debe estar garantizado de alguna manera.

Esta garantía del acceso a la vivienda para todos los ciudadanos, es razonable pues que esté legislada de una u otra forma y forme parte de la acción de los poderes públicos.

2. El “derecho a la vivienda” en la CE.

Sobre esta base, el Artículo 47 de la Constitución Española, establece lo siguiente: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, (…)” De aquí se podría deducir que el acceso a la vivienda, en el estado español, es un “derecho constitucional”, que un ciudadano podría exigir a la administración pública (los poderes públicos), recurriendo a los tribunales en caso de ser necesario. Ello no es así porque, este artículo 47, se encuentra dentro del Capítulo III, “De los principios rectores de la política social y económica“, y de acuerdo con el Artículo 53.3 de la misma Constitución “El reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el Capítulo Tercero, informará la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Sólo podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen.” Esto viene a significar que dicho derecho, sólo se puede exigir en la medida en que las leyes que aprueben los parlamentos (estatal o autonómicos) lo otorguen a los ciudadanos explícitamente.

Hasta el momento, los poderes púbicos no han explicitado este derecho en la legislación que se ha ido sucecidendo desde 1978. 

3. Desligar el concepto de “acceso a la vivienda”, del concepto de “propiedad de la vivienda”.

Puesto que en el marco del estado español hemos decidido garantizar el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos (en palabras textuales del art.47 CE, “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada“), es importante tener claro que el disfrute o acceso a una vivienda, no es el derecho a la “propiedad de una vivienda”.

Es importante aclarar que el acceso a la vivienda en España que actualmente se produce de forma mayoritaria en régimen de tenencia en propiedad, no ha sido así históricamente, tal y como se puede apreciar en el siguiente gráfico.

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 El “disfrute”, que es lo que la Constitución y las leyes pretenden garantizar, es el uso de la vivienda, que es un bien inmueble. Eso es independiente de la “propiedad” de dicho inmueble. 

4. El mercado de la vivienda.

El acceso a la vivienda en España, tanto en su forma de propiedad como en la de alquiler, se conforma fundamentalmente a través de un mercado libre (con matices de los que hablaremos). Esto es así porque históricamente, tanto los inmuebles como el suelo en el que se han desarrollado nuevos asentamientos en las ciudades, han sido de propiedad privada. En consecuencia, y en tanto no ha habido una regulación que lo impidiese, los propietarios de estos inmuebles y suelos, han fijado libremente un precio por el uso o venta de los mismos. Además, está comunmente aceptado que así debe seguir siendo, al igual que en el resto de países occidentales con régimenes económicos semejantes al nuestro, y por ello el mercado de la vivienda se considera incluido en la “economía social de mercado” que rige en España desde 1978.

[Ello no impide, tal y como veremos, que el Estado intervenga en dicho mercado cuanto crea necesario, con tal de garantizar el derecho al disfrute de una vivienda digna, delimitando la función social del derecho de la propiedad, e indemnizando adecuadamente la privación de bienes privados siempre que se justifique por el interés social (Artículo 33 de la CE).]

5. El “problema” del acceso a la vivienda en España.

Existe un consenso bastante generalizado entre los especialistas en el campo de la vivienda, en admitir como máximo razonable que una familia debe gastar en el acceso a la vivienda, una tercera parte de los ingresos familiares. En el siguiente gráfico se puede observar un esfuerzo “medio” de las familias, que se sitúa por encima del 30% en el periodo comprendido entre los años 2006 y 2009. Tal y como se explica a continuación, esto respondió a un fuerte incremento de los precios en el mercado de vivienda en propiedad, que por tratarse del régimen de tenencia mayoritario, tuvo una repercusión importantísima en este aumento del esfuerzo necesario para el acceso a la vivienda.  

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(Fuente: Invertia.com)

Conviene señalar en este punto que datos estadísticos “medios” como éste, son válidos para contextualizar el alcance o la gravedad del problema “mayoritario”. Sin embargo, y puesto que esta garantía a disfrutar de una vivienda es un derecho de todos los ciudadanos, parece lógico pensar que aunque la “media” se encuentre dentro de unos límites razonables, existirá un porcentaje de la población importante, por debajo de esa media, para los que el esfuerzo para acceder a una vivienda sea mucho más elevado. (Cuando la “media” hace un esfuerzo de un 30%, puede haber una parte importante haciendo un esfuerzo del 40 ó 50%).

Durante los últimos años, y especialmente en los años previos a la recesión económica y que coincidieron con el “boom” o “burbuja” inmobiliaria, los precios de la vivienda se elevaron a ritmos desconocidos hasta aquel momento. A pesar del fuerte incremento de los precios, el hecho es que produjeron operaciones de compra-venta a aquellos precios durante un periodo prolongado de tiempo.

En el año 2005, llegó a haber una relación entre el número de operaciones de compra venta de vivienda registradas (en el Registro de la Propiedad), respecto del número estimado de viviendas terminadas, del 90% (Ver trabajo “Políticas de vivienda en un contexto de exceso de oferta“, de Julio Rodríguez López, publicado por la Fundación Alternativas). O lo que es lo mismo, en 2005 se vendían 9 de cada 10 viviendas construidas. 

La explicación del sostenimiento de la demanda con precios tan elevados, radica en las inaplazables necesidades de viviendas para nuevos hogares, conjuntamente con una situación situación económica favorable para las familias (expectativas de empleo estable, etc…) que permitió la generalización de préstamos hipotecarios de altas cuantías. Estos préstamos, gracias a tipos de interés bajos y periodos largos de amortización, mantenían cuotas mensuales que, aunque aumentaban el “esfuerzo familiar” de acceso a la vivienda, seguían siendo asumibles.  

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No obstante, la constante escalada de precios, que obligaba a las familias a incrementar su endeudamiento futuro y a aumentar su esfuerzo económico destinado a el acceso a la vivienda, pasó a ser un motivo de preocupación de la ciudadanía. Esta preocupación llegó a ser, en octubre de 2007, la primera preocupación de los ciudadanos según la encuesta del CIS. Aquello motivó la aparición de un interés gubernamental por implementar políticas de vivienda que remediasen aquella situación en todos los ámbitos: estatal, autonómico y local, con diferente grado de intensidad en función de las prioridades de cada gobierno. 

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