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Es una cuestión ampliamente investigada y teorizada, la relativa a la formación de los precios de compra y/o de alquiler de viviendas.

Tal y como se comentó en la primera entrada sobre La vivienda en España:”El acceso a la vivienda en España, tanto en su forma de propiedad como en la de alquiler, se conforma fundamentalmente a través de un mercado libre (con matices de los que hablaremos). Esto es así porque históricamente, tanto los inmuebles como el suelo en el que se han desarrollado nuevos asentamientos en las ciudades, han sido de propiedad privada. En consecuencia, y en tanto no ha habido una regulación que lo impidiese, los propietarios de estos inmuebles y suelos, han fijado libremente un precio por el uso o venta de los mismos. Además, está comunmente aceptado que así debe seguir siendo, al igual que en el resto de países occidentales con régimenes económicos semejantes al nuestro, y por ello el mercado de la vivienda se considera incluido en la “economía social de mercado” que rige en España desde 1978.

El disfrute de una vivienda pues, en cualquiera de los régimenes de tenencia posibles, tiene un precio, que se forma a partir de la conjunción entre la oferta y la demanda, como en cualquier mercado de bienes.

Dicho precio tiene dos componentes fundamentales:

1. El que compensa el coste de ejecución de la propia vivienda (es un bien inmueble que tiene unos costes de proyecto, gestión, construcción, etc… que deben ser compensados),

2. El que se paga a cambio de la propiedad del suelo sobre el que se construye la vivienda (parte proporcional del suelo si existen varias viviendas sobre el suelo). Ése cambio de la titularidad de la propiedad podría ser temporal, o definitivo.

El primero de los elementos, el asociado a los costes de construcción, hay pocas dudas en cuanto a que, efectivamente, debe formar parte del precio a pagar por el disfrute de una vivienda. Es un precio que va directamente asociado a unos costes cuantificables y por tanto se puede estimar. (En el caso de un régimen de tenencia en propiedad, el propietario pagaría el importe total de estos costes, en caso de un régimen de tenencia en alquiler, el arrendatario debería pagar los costes proporcionales al periodo, etc…).

El segundo de los elementos, el asociado a la cesión temporal o definitiva de la propiedad del suelo, se corresponde con un valor mínimo como compensación por el coste de oportunidad que representa para el propietario que deja de serlo, el hecho de dejar de obtener un provecho de ésa propiedad (en el caso de que lo estuviese obteniendo), más un componente residual hasta el valor fijado en la transacción.

Éste componente residual o plusvalía que obtiene el vendedor del suelo, es un beneficio que se obtiene en la transacción por el hecho de ajustar la oferta a la demanda del bien (el precio por el que el vendedor está dispuesto a vender, con el precio por el que el comprador está dispuesto a comprar).

 

Ésa plusvalía, o beneficio obtenido por la diferencia entre el coste real de una vivienda y el precio al que se vende, (dejando a un margen el beneficio derivado del negocio de la construcción en sí de la vivienda, que evidentemente debe existir como en cualquier otro negocio), cómo se justifica?

 La explicación de la existencia de estas plusvalías se basa en varios factores:

1. no existe un único mercado de vivienda en un país, sino tantos como ciudades pequeñas o barrios hay, puesto que el comprador necesita la vivienda en una localización determinada.

2. en cada uno de estos mercados (pequeñas ciudades, barrios), la cantidad de suelo con posibilidades de ser urbanizado y edificado no es grande, sino más bien escasa, puesto que sólo el suelo perimetral al suelo ya edificado, es el que realmente tiene demanda (nadie salvo excepciones quiere una vivienda aislada del conjunto urbano). Con lo que, para cada uno de estos mini-mercados de vivienda, se deduce que habrá muy pocos propietarios que concentren la oferta de suelo.

3. los argumentos expuestos en los puntos 1 y 2, nos permiten concluir que el precio lo fija libremente el propietario del suelo, puesto que no existe una competencia real que ofrezca su mismo producto, y por tanto, independientemente de la demanda que exista, la oferta estará siempre acotada en precio.

4. por tanto, el precio a pagar por las viviendas, (y de forma derivada, del suelo) será la máxima cantidad que los compradores puedan dedicar de sus ingresos (presentes y futuros), a costear la adquisición de la vivienda. Como ya se comentó en el punto 5 sobre el “problema” del acceso a la vivienda en España del primero de mis posts sobre vivienda , la cuestión es que, en determinadas situaciones económicas favorables para las familias (expectativas de empleo estable, etc…), se generaliza la concesión de préstamos hipotecarios de altas cuantías, con tipos de interés bajos y periodos largos de amortización, que permiten mantener cuotas mensuales asumibles. Las inaplazables necesidades de viviendas para nuevos hogares, junto con un sistema en el que el precio se acaba fijando según la disposición a pagar del comprador, si este tiene posibilidades de endeudamiento, hace que los precios suban hasta los límites que permita la banca con dichas deudas.

Esa plusvalía, por otro lado, es el “elemento” de supuesto valor de un suelo que lo convierte en un bien sujeto a especulación.

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