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Todos los días aparecen noticias en la prensa sobre el “stock inmobiliario”.Y evidentemente, esta cobertura mediática tiene su justificación. Es una cuestión de importancia nacional el hecho de la falta de liquidez de las entidades de crédito de nuestro país, que implica una restricción generalizada en el acceso a créditos, tanto a particulares como empresas de cualquier actividad económica, y que explica en parte las consecuencias de la actual crisis que sufrimos.

Esta falta de liquidez de bancos y cajas, se ha constatado que tiene su origen en la acumulación de grandes volúmenes de créditos garantizados con activos inmobiliarios de distinta naturaleza a empresas del sector inmobiliario, que, debido a la crisis, se han visto en la imposibilidad de cumplir sus compromisos financieros. En unos casos se han refinanciado créditos, con objeto de que las empresas inmobiliarias dispongan de más tiempo para realizar sus operaciones, y en otros se han ejecutado las garantías de dichos créditos, pasando así los activos inmobiliarios a formar parte del activo en los balances de las entidades financieras.

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Todos estos activos inmobiliarios que garantizan créditos o que forman ya parte del activo de las entidades financieras, son, en líneas generales, viviendas terminadas no vendidas, viviendas no terminadas, solares con expectativa o proyectos de ejecución de promociones, o suelo urbano o urbanizable en diferentes fases del proceso de urbanización. La cuantificación de todos estos activos, su valoración, o el hecho de si las entidades de crédito tienen provisión de fondos suficiente para hacer frente a las previsibles devaluaciones de estos activos es una materia que dejaremos a un lado. 

Hecha esta introducción, conviene precisar que el stock inmobiliario del que hablaremos aquí, se podría definir como el conjunto de viviendas nuevas terminadas no vendidas. Esta variable, que tiene una importancia relativa con respecto a la cuestión anterior, por ser sólo una parte de los activos inmobiliarios problemáticos junto con suelo, promociones no terminadas, etcétera, es sin embargo un indicador fundamental por tratarse del producto final del sector inmobiliario. En el momento en que se absorba este stock inmobiliario o de viviendas terminadas no vendidas, será cuando el sector podrá reactivarse, absorbiendo paulatinamente el resto de activos inmobiliarios que se han descrito.

¿Cómo se calcula el stock de viviendas nuevas sin vender?

Para cada año, se obtiene un stock anual como la diferencia entre el número de viviendas nuevas terminadas, y el número de operaciones de compra-venta.

La suma de los stocks anuales de un período de tiempo, da como resultado el stock total de viviendas existente en un momento determinado.

¿Cuál es el stock actual en el conjunto de España?

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El último estudio publicado por la Secretaría de Estado de Vivienda, cifra en 688.044 viviendas nuevas no vendidas a 31 de diciembre de 2009. Según los datos oficiales de esa misma Secretaría de Estado, con datos provisionales de 2010 hasta el 3er trimestre, se produjeron durante el año 2010 142.521 transacciones de vivienda nueva (libre y protegida), y un total de 210.776 viviendas terminadas, lo que supone un stock de 68.255 viviendas para 2010 y un total acumulado de 756.299 viviendas.

Sin embargo, hay fuentes de información a partir de las cuales se obtienen datos más fiables sobre la situación de la oferta de viviendas. El dato del número de viviendas nuevas terminadas, lo estima la Secretaría de Estado de Vivienda a partir del dato de visados de dos años antes. El mismo Ministerio de Fomento, proporciona estadísticas en las que se encuentra el dato anual de certificados de fin de obra (que se obtiene de los datos facilitados por los Colegios de Arquitectos Técnicos), dato que es más real que la estimación de viviendas terminadas sobre las iniciadas dos años antes. En cuanto al número de operaciones de compra-venta, los datos publicados por la Secretaría de Estado, se refieren a los aportados por el Colegio Notarial. A juicio de muchos expertos, resulta más conveniente obtener estos datos a partir de la Estadística Registral Inmobiliaria, del Colegio de Registradores.

Según estos datos, tal y como podemos observar en el gráfico anterior, el total acumulado de viviendas nuevas terminadas no vendidas, desde 2004 hasta 2010, sería de 1.177.476 viviendas.

¿Por qué se ha producido un stock tan elevado?

Tal y como se puede observar en el siguiente gráfico, durante los años 2004 y 2005, la salida del producto vivienda al mercado se producía a razón de 5 a 4 sobre la demanda, o lo que es lo mismo, se vendían 4 de cada 5 viviendas que se terminaban. En un contexto de demanda creciente y bonanza económica, aquél incremento progresivo del stock de viviendas, parece que tenía una importancia secundaria, y por tanto, se continuaban iniciando viviendas con una previsión de aumento de la demanda igual a la del año anterior. En el año 2006, en el que se produce una contracción de la demanda hasta niveles de 2004, los inicios de vivienda se reducen más o menos con la misma intensidad (lo que se traduce en la disminución de vivienda terminada dos años después). Durante el año siguiente, 2007, y con una evolución de la demanda que confirma la caída iniciada el año anterior (340.000 operaciones de compra-venta), el inicio de viviendas cae en picado (viviendas terminadas en 2009). Sin embargo, el problema ya no tenía solución. Dado que el número de viviendas terminadas que salían al mercado era tan elevado (500.000 en 2004), los inicios de viviendas que se produjeron en 2004 y 2005 al calor de los datos de las compra-ventas, llegaron a suponer un máximo anual de viviendas nuevas en el mercado de 640.000 viviendas en 2007. Aquello suponía que en un sólo año, el stock de vivienda terminada no vendida aumentaba en 300.000 viviendas. Durante el año 2008, y como resultado de la contracción de demanda que se incia en 2006, se reduce el número de viviendas terminadas, pero dado que la demanda continúa bajando, el aumento anual del stock vuelve a ser de unas 300.000 viviendas. No es hasta el año 2009, en el que se terminan viviendas iniciadas en 2007 (año de confirmación de la caída en la demanda), cuando el número de viviendas terminadas baja a un ritmo mayor que la demanda, y por tanto el aumento del stock anual se reduce hasta unas 150.000 viviendas.

La conclusión es que el stock tan elevado se produce por dos motivos: una producción diferida del bien vivienda, que tarda dos años en salir al mercado, y el cambio de tendencia en la demanda partiendo de una cantidad elevada de vivienda en el mercado.

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En el artículo de El País que enlazo aquí, se pueden observar algunos de los efectos que tiene este stock sobre nuestras ciudades, y en este otro artículo de Expansión, se analizan los datos del stock inmobiliario, por comunidades autónomas.

 

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