Home

La vivienda de protección oficial, tal y como se ha comentado en el 2º capítulo de esta serie de artículos, ha sido la forma tradicional de intervención pública sobre el mercado de la vivienda, para garantizar el acceso a ella por parte de todos los ciudadanos.

1. La vivienda de protección en la dictadura franquista.

Así, el primer texto legislativo sobre la materia, es el “Decreto 2131/1963 por el que se aprueba el texto refundido sobre legislación sobre viviendas de protección oficial“, en el que se actualiza la legislación existente hasta el momento (Reglamento de Casas Baratas de 8 de Julio de 1922, 8 de Septiembre de 1939, Reglamento de Viviendas Protegidas, etc…) Esta legislación, dará cobertura al Plan de Vivienda 1961-1976 (que a partir de 1964 se integra en los conocidos “Planes de Desarrollo Económico y Social”), y que pretende cubrir un déficit de viviendas estimado incialmente en más de 3.700.000, debido a varios factores (explosión demográfica, obsolescencia del parque existente, migración campo-ciudad).

En el texto refundido, se definen por primera vez las “Viviendas de Protección Oficial” (en adelante, VPO), como aquellas viviendas para las que, por reunir una serie de condiciones y previa “calificación provisional” por parte del Instituto Nacional de la Vivienda, sus promotores obtendrán un conjunto de beneficios que se describen; ventajas fiscales, préstamos, subvenciones, e incluso cobertura legal para la ocupación forzosa de un suelo. Una vez terminadas las obras y verificado el cumplimiento de los requisitos establecidos, se otorgará la “calificación definitiva“. Sobre la regulación de precios máximos de alquiler o compra-venta, descalificación, etc… se remite al reglamento (Decreto 2114/1968) que se aprobaría unos años más tarde. 

En dicho reglamento, se define, entre otros el “módulo“, comoel coste de ejecución material por metro cuadrado que como valor tipo se fijará periódicamente por el Ministerio de la Vivienda, a propuesta del Instituto Nacional de la Vivienda, excluidas las instalaciones especiales. Según el coste de ejecución material por metro cuadrado, estableciendo unos máximos en función del módulo, y de superficies máximas de vivienda, se establecen distintas categorías de vivienda protegida. En base a éstas categorías, se conceden una serie de ayudas, que pueden ser: préstamos con interés (con plazos de 10 a 30 años), prima, anticipo, o subvención. Todas estas ayudas se conceden al promotor de las viviendas. En cuanto a los precios máximos de alquiler, se fijan en el mismo reglamento, en función de la categoría de la vivienda. También en función de la categoría de la vivienda, se fija, en la calificación definitiva, el precio máximo de compra-venta. 

Resulta de especial interés el régimen de “Acceso diferido a la vivienda“, que se desarrolla a partir del artículo 132 del Reglamento, y que articula un “contrato de acceso diferido a la propiedad de VPO”, según el cual el promotor/propietario de la vivienda protegida cede en uso la vivienda a un cesionario, durante un periodo durante el cuál el cesionario satisface en cuotas el importe de compra-venta de la vivienda. Al final de dicho periodo, se transfiere la propiedad en escritura pública. Puesto que, como se ha indicado antes, el Estado facilitaba préstamos al promotor de hasta 30 años, lo que se estaba logrando era transferir dichos préstamos a los adquirientes de las viviendas mediante este sistema de “acceso diferido”.

Finalmente, en cuanto a la descalificación de viviendas protegidas, el Reglamento establece un plazo de 50 años para su descalificación, o bien la descalificación a instancia del propietario, en tanto en cuanto, éste abone las subvenciones, anticipos, etc… que fueron concedidos para la construcción de su vivienda.

P9080519

2. La etapa preconstitucional.

En el año 1976, se hace una actualización de la legislación sobre VPO (Real Decreto-Ley 12/1976, de 30 de Julio, sobre inversión en vivienda, y RD 2960/1976 Texto Refundido de la legislación de viviendas de protección oficial) que no modifica sustancialmente la anterior.

Sin embargo, dos años después, el último gobierno preconstitucional aprueba el RDL 31/1978 sobre política de viviendas de protección oficial, y su Reglamento (3148/1978), que si introduce cambios de calado en la política pública de vivienda, tal y como se desprende de la lectura de su exposición de motivos:

La multiplicidad de regímenes aplicables, la minuciosa regulación sobre los distintos tipos de viviendas y la ausencia de un sistema financiero que respaldase ese intento legislativo ha determinado, entre otras circunstancias, un deterioro progresivo de la oferta de viviendas de protección oficial, a pesar de todos los intentos realizados para simplificar el sistema y promover la financiación por parte de las instituciones de ahorro.

La situación descrita determina la necesidad de dictar con urgencia las disposiciones de carácter coyuntural contenidas en el presente Real Decreto-ley que permitan la reactivación del sector, determinando también una reducción de las cotas de desempleo alcanzadas en la construcción. Todo ello sin olvidar que la pluralidad perseguida es la de desarrollar una política de vivienda que se fundamenta en criterios de simplificación administrativa, de máxima liberalización del mercado, y ayuda estatal a las familias con unos bajos niveles de rentas, criterios que permitirán alcanzar la finalidad social que se pretende, no siempre conseguida en razón, precisamente, del olvido de tales principios.

En tal sentido, el Real Decreto-ley establece una sola categoría y un único régimen legal para todas las viviendas de protección oficial; establece un procedimiento simplificado; articula un decidido estímulo a la dedicación de fondos de financiación en condiciones privilegiadas para promotores y adquirentes, como transición hacia una nueva concepción del sistema financiero de la vivienda basado en la creación de un amplio marcado secundario de hipotecas; establece una ayuda económica personal para el acceso a la vivienda de las familias con más bajos niveles de renta, y, en fin, regula el régimen de infracciones y de su sanción.

Los cambios más importantes que se introducen, son:

– Establecimiento de una única categoría de vivienda protegida y limitación a 90 metros cuadrados de su superficie.

– Reducción del plazo de calificación de 50 a 30 años., y regulación del precio de venta de la vivienda en segundas y sucesivas transmisiones, en función del “modulo” vigente en el momento de la transacción y teniendo en cuenta la edad de la vivienda, hasta los 30 años.

– Perfeccionamiento del sistema de establecimiento de precios máximos de venta, creando diferentes “módulos” para diferentes ámbitos territoriales, y estableciendo una fórmula para su actualización anual, en función de los índices de coste y materiales (basado en el sistema de actualización de precios de las obras públicas). 

– Financiación “cualificada” y préstamos-base cualificados al promotor y al adquiriente. Se fijan las cuantías máximas de dichos préstamos, así como otras condiciones, pero se dejan las condiciones financieras a fijar por parte del gobierno (se entiende, según las disponibilidades presupuestarias de cada ejercicio).

– Ayudas económicas personales. Se regula su tramitación y las condiciones de acceso (ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, entre otros). Estas ayudas personales pueden ser préstamos (complementarios a los anteriores)

– Imposibilidad de descalificación una vez calificada definitivamente.

3. La vivienda de protección oficial a partir de 1978.

La legislación aprobada meses antes de la promulgación de la Constitución Española, se mantiene en vigor durante mucho tiempo. No obstante, se pusieron en marcha los Planes de Vivienda 1981-1983 y 1984-1987, con las características esenciales de la legislación anterior para la política de vivienda protegida, aunque en un contexto de grandes cambios, entre los que destaca la descentralización de las políticas de vivienda (ver entrada sobre competencias en materia de vivienda), y los cambios de ciclo económico (períodos de crisis desde 1973 hasta medidados de los 80, y desde 1992 hasta comienzos de los 2000).

Cabe destacar también la incorporación, en la Ley del Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) de 1981, de las deducciones por compra de vivienda, así como la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario, que moderniza el sistema hipotecario español, dotándolo de mayor capacidad y flexibilidad para aumentar la capacidad crediticia de las entidades financieras. 

El Plan 1981-1983, pese a que se regula mediante Real Decreto, no efectúa ningún cambio sustancial en cuanto al sistema establecido en el Reglamento desarrollado en 1978, limitándose a cuantificar los objetivos de vivienda protegida (571.000) y de financiación para su promoción y adquisición, y facultando a las entidades oficiales de crédito para firmar convenios para la subvención de los tipos de interés de los correspondientes préstamos.

El siguiente plan, el Plan 1984-1987, que fija como objetivos 150.000 VPO de nuevas construcción más 20.000 de rehabilitación anuales, introduce cambios sustanciales en el sistema de ayudas económicas personales, hacia un sistema más heterogéneo en el que se otorgan más o menos ayudas en función de la capacidad económica del hogar.

Al final del período 1984-1987, se aprueba el RD 1494/1987 sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda, sin limitación temporal. En el contexto de 1984, con un sector inmobiliario en plena expansión y un aumento de precio de las viviendas, la nueva normativa se dirige a la ayuda a los hogares con menor capacidad adquisitiva. Se introduce en éste Real Decreto la figura de los IFP (Ingresos Familiares Ponderados), en los que se tienen en cuenta, además de los ingresos, el número de miembros del hogar, el número de perceptores de ingresos, etcétera). Sin embargo, en un ciclo económico favorable, el negocio de la producción de vivienda de protección oficial deja de ser atractivo para los promotores, por lo que personas incapaces de acceder a la vivienda a través del mercado libre, tampoco lo pueden hacer en la vivienda protegida.

A comienzos de los años 90, se produce una desaceleración de la economía del país, que se traduce, en el sector de la vivienda, en la existencia de un stock de vivienda libre sin vender, al mismo tiempo que un aumento de la demanda de vivienda protegida a precios asequibles. En ése escenario, el gobierno aprueba el Plan de Vivienda 1992-1995, con el objeto de financiar la promoción y/o adquisición de 460.000 viviendas. Este nuevo plan, introduce algunas novedades, entre las que destacan:

– Se reconoce el problema del coste del suelo, y su repercusión en el precio final de la vivienda, e incluso se aprueba por separado un Real Decreto sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de suelo con destino a VPO. En este R.D. , se articula el otorgamiento de préstamos subsidiados para la adquisición de suelo con finalidad VPO, dando preferencia a los que resulten una repercursión menor con respecto al coste de final de las VPO, etc…

– Una atención especial a los nuevos adquirientes, o nuevos hogares. Se les da un trato preferente en la adjudicación de beneficios, y se crea la figura de la “cuenta vivienda”, con objeto de incentivar el ahorro previo.

– Se aclara la cuestión competencial, una vez asumida la Sentencia del TC 152/1988, que reconoce la capacidad del Gobierno del Estado para actuar en el subsector de la vivienda, a través de planes plurianuales, dada su naturaleza y sus repercusiones en la economía del país.

El Plan de Vivienda 1996-1999 guarda una coherencia con su predecesor, sin aportar cambios significativos. A consecuencia del cambio de partido político en el Gobierno, este plan no agota su vigencia, y es sustituido, en 1998, por uno nuevo: el Plan 1998-2001, al que le seguirá el Plan 2002-2005. Estos dos últimos, sin cambios sustanciales, se enmarcan en un contexto de crecimiento económico y escalada de precios de la vivienda libre, con consecuencias similares al ciclo expansionista de mediados de los 80. A ello se suma la progresiva reducción de tipos de interés, lo que implica que la subsidiación de intereses pierde parte de la importancia que tuvo, cuando se implementó en su día como un elemento importante de apoyo.

Además, y en la medida en que las CCAA avanzan en su desarrollo legislativo, queda más patente la figura de los Planes de Vivienda Estatales como una “iniciativa formulada desde el Estado a las Comunidades Autónomas y, en su medida, y a través de éstas, a las Corporaciones Locales, para colaborar en una tarea que, como se ha puesto de manifiesto, resulta necesaria y que el Estado, por sí solo, no puede culminar. De ahí que la materialización del Plan no se limite al presente Real Decreto, sino que requiera la plasmación de los convenios con las Comunidades Autónomas a los que aquél se refiere, junto con otros convenios, de carácter instrumental, con las entidades de crédito, todo ello en el marco, y con los límites, de los recursos financieros de origen presupuestario ofrecidos por el Estado.” (Exposición de motivos del Plan 2002-2005).

 

Para un análisis más detallado de la historia de las políticas de vivienda en España, recomiendo la lectura de los documentos:

Análisis de la política de vivienda 1960-1990, de Raquel Rodríguez Alonso, publicado en el Boletín CF+S. 

Veinticinco años de política de vivienda en España (1976-2001), de Alfonso Fernández Carbajal, publicado en “Tribuna de Economía, ICE”.

 

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s