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Las políticas públicas de vivienda en el Estado español, como se ha visto en las entradas anteriores, ha respondido a un modelo basado fundamentalmente en las ayudas a la promoción y construcción de “vivienda protegida”, y en ayudas para su adquisición por parte de determinados estratos de la población, esto es la VPO.

A partir del desarrollo de políticas autonómicas en el ámbito de la vivienda, y fundamentalmente a comienzos de los años 2000, cuando el alza de precios en el mercado de la vivienda convirtió el acceso a la vivienda en un problema de primera magnitud, algunas CCAA dieron un giro en sus políticas de vivienda, pero no fue éste el caso general.

La política de vivienda tradicional en España -y así lo han dicho explícitamente algunos Planes de Vivienda- ha tenido por objeto el impulso o mantenimiento del sector de la construcción, con un gran peso en la estructura económica del país, y en segundo lugar, la promoción de la vivienda en propiedad y el acceso al crédito para el acceso de vivienda en propiedad, para aquélla población que por sus características no pudiera acceder al mismo.

Los déficits que los expertos encuentran en ésta política tradicional de vivienda, se agrupan en dos líneas:

Por un lado, las carencias sistémicas de la política de VPOs, como la descalificación de viviendas calificadas, la falta de transparencia en el acceso a las mismas, etcétera.

Por otro lado, a nivel estratégico, el error de reducir el mercado de viviendas en alquiler a un porcentaje mínimo de carácter residual. Éste hecho tiene distintas causas, y diversas consecuencias, también.

Las carencias de la política de VPOs.

La política de vivienda protegida tradicional, entendiendo como tal la de promoción y venta de vivienda, ha tenido históricamente una serie de problemas – muchos de ellos no resueltos hasta el Plan 2008-2012 -, que han convertido éstas políticas en altamente ineficientes en sus resultados con respecto a la inversión pública realizada.

Las carencias más importantes que se daban eran, entre otras:

– No existía transparencia en el proceso de publicidad de la oferta existente y los criterios de prevalencia en caso de haber más demanda que oferta, salvo que la promoción fuese pública.

– Existía la posibilidad de, pasados unos años, desclasificar la protección de la vivienda, con objeto de poder venderla a precios de mercado. No existía un control real sobre las posibles compra ventas en el mercado libre incluso antes de ese periodo (Ni inscripcion de las limitaciones en el Registro de la Propiedad, ni derecho de tanteo y retracto por parte de la administración, ni inspecciones. Régimen sancionador sí, pero sin nadie que vigile el cumplimiento de la norma no sirve para nada). En consecuencia, las importantes inversiones públicas en éstas viviendas protegidas, se evaporaban al cabo de ése tiempo.

– Se estaba ayudando a la compra de propiedades, y no al acceso a la vivienda, puesto que se otorgaban las ayudas a una persona según su situación económica en el momento de la compra, sin tener en cuenta que la ayuda era para toda la vida, obviando las posibilidades de que en un futuro el receptor de las ayudas no las necesitara.

La ausencia de un mercado de alquiler. Causas y consecuencias.

Sin embargo, y aunque resolver las carencias mencionadas anteriormente puede conseguir mejorar el acceso a la vivienda en propiedad, sigue habiendo en el Estado español un problema por lo que se refiere al bajo porcentaje de vivienda en alquiler existente.

Algunas causas:

– El creciente apoyo por parte de las políticas públicas de vivienda, como se ha mencionado anteriormente, a la promoción de vivienda protegida en régimen de propiedad y a su adquisición (préstamos convenidos y subsidiados, etcétera).

– La cuasi nula existencia de un parque público de vivienda en alquiler de calidad.

– El progresivo incremento en los plazos de amortización de créditos hipotecarios, junto con la rebaja de los tipos de interés, que han permitido acceder a las familias a créditos hipotecarios cada vez más grandes, con cuotas bajas. Ello ha influido en la medida en que las familias, teniendo la posibilidad de acceder a créditos con cuotas bajas para el acceso a la vivienda en propiedad, han optado por éste régimen de tenencia frente al alquiler.

– Los déficits en la regulación de los alquileres en España (Ley de Arrendamientos Urbanos, decreto “Boyer”…)

– El propio hecho de la existencia de un parque de viviendas en alquiler tan pequeño, que hace que no se pueda hablar de un “mercado” como tal, puesto que en determinadas zonas prácticamente no existen viviendas en alquiler, incrementándose los precios de forma importante, mientras que en otras zonas puede no haber demanda.

Algunas consecuencias:

– Se le niega la posibilidad de acceder a la vivienda a una parte de la población, que por sus características no puede acceder -o no quiere- a una vivienda en propiedad (protegida o no protegida).

– Obliga a las familias a unos niveles de endeudamiento elevados. Con los riesgos que conlleva (deshaucios, imposibilidad de movilidad profesional, etcétera) cuando los períodos de amortización de dichas deudas son elevados. 

– Tener un parque de vivienda en alquiler potente, es bueno para la economía (citando a Javier Burón: permite que las generaciones sin yugo hipotecario se arriesguen a crear, invertir y poner en marchas iniciativas profesionales y empresariales; favorece la movilidad geográfica y profesional; coloca el capital en sectores económicos de valor añadido real superior al de la construcción; pone la economía a cubierto de crisis inmobiliarias cíclicas). Y no tenerlo, todo lo contrario.

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