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Más vale tarde que nunca, dice el dicho. Los medios de comunicación se han hecho eco recientemente, del concurso para la adjudicación del derecho de superficie de varias parcelas de titularidad municipal, a 90 años, con destino a vivienda protegida en alquiler. El Ayuntamiento de Valencia, a través de su empresa pública AUMSA (Actuaciones Urbanas Municipales, SA).

La adjudicación de estas 6 parcelas, se suma a las 7 que se adjudicaron en marzo de 2010, en condiciones similares, es decir, la cesión del derecho de superficie durante 90 años a la empresa adjudicataria.

En una primera lectura a uno de los pliegos de condiciones del concurso, que adjunto a continuación, se destaca lo siguiente:

– Destino del suelo a adjudicar: construcción y explotación en arrendamiento, de un edificio de viviendas protegidas, locales comerciales y garajes (de acuerdo con la legislación vigente en materia de vivienda protegida).

– Contraprestación por la cesión del derecho de superficie: Se establece un cánon anual del 3% del valor de las parcelas, mejorable al alza por los concurrentes al concurso, durante el plazo de explotación, y revisable en función del IPC o índice equivalente de precios.

– Duración de la cesión del derecho de superficie: La duración máxima, de acuerdo con la Ley del Suelo, será de un máximo de 99 años (mejorable a la baja). Al final del período, los derecho sobre las obras e instalaciones existentes en las parcelas revertirán en el titular del suelo (la administración).

– Condiciones de los inmuebles al final del período:Dichas obras e instalaciones se entregarán en buen estado de uso, conservación y funcionamiento“. A mi juicio, este es un punto clave del pliego de condiciones, puesto que implica tener en cuenta unos costes de conservación y mantenimiento importantes.

– Precio de las viviendas y garajes: Se fijará de acuerdo con la normativa vigente sobre vivienda pública (el establecido en la Calificación Provisional). Sobre los locales comerciales no se dice nada. Se entiende por tanto que el adjudicatario es libre de alquilarlos a precios de mercado.

– Costes a asumir por el superficiario (adjudicatario del derecho de superficie): “El superficiario asumirá el coste y la financiación de la totalidad de los trabajos de redacción de los Proyectos necesarios para obtención de las correspondientes licencias de obras, tanto si los Proyectos han sido redactados por AUMSA, como si han sido redactados por el adjudicatario, referidos al total de las obras e instalaciones, así como los costes de las obras de construcción, urbanización, mantenimiento y conservación, necesarias para una adecuada gestión y explotación de dichas edificaciones y, en su caso, de las sucesivas ampliaciones y/o sustituciones que se vayan llevando a cabo“. En éste punto se reincide en la responsabilidad del superficiario sobre los costes de conservación.

– Plazos: 3 meses desde la adjudicación hasta la formalización de la cesión del derecho en escritura pública, 2 meses desde entonces hasta la solicitud de la calificación provisional, 1 mes desde entonces hasta la solicitud de licencia de obra. Ejecución de las obras: inicio no despues de un mes desde el otorgamiento de licencia, y finalización hasta 30 meses después del otorgamiento de la licencia.

– Transmisión del derecho de superficie: Puesto que se trata de una concesión a muy largo plazo, es totalmente razonable contemplar la posibilidad de que el adjudicatario inicial pueda transmitir el derecho de superficie adjudicado a un tercero en un momento determinado. El Pliego de condiciones permite la posibilidad de estas transmisiones, y les aplica una tasa a favor de la empresa pública, del 5% del precio de la primera transmisión y de un 10% en las posteriores.

– Extinción anticipada del derecho de superficie en los supuestos de arrendamiento con opción a compra: Con objeto de hacer posible la transmisión de la plena propiedad a los inquilinos que tengan un contrato con opción a compra, se establece que pasado el plazo fijado por la calificación provisional para hacer efectivo ése derecho (10 años según los planes de vivienda vigentes), el superficiario podrá optar a la titularidad de la totalidad de los derechos de propiedad de la parcela, mediante permuta por viviendas protegidas. Éste último punto es el que menos claro tengo y el que me presenta más dudas.

 

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